На рынке современной недвижимости активно возводят новостройки с комфортабельными условиями для проживания. Момент оформления подобной квартиры в собственность имеет множество тонкостей и нюансов. Чтобы не попасть в руки к мошенникам, необходимо рассмотреть особенности приобретения первичного жилья.
Перечень необходимых условий для оформления новостройки
Прежде чем приступить к оформлению новостройки, необходимо ее выбрать. Затем, обязательным условием является ознакомление с условиями покупки, которые предлагает застройщик. Если объект новостройки еще не достроен, тогда могут возникнуть сложности.
Основные моменты, на которые стоит остановить внимание:
квартиры, как правило, продаются задолго до введения новостройки в эксплуатацию (в процессе строительства или только на этапе ее планирования);
юридическая сторона вопроса оформления права на собственность – достаточно неоднозначный вопрос, так как жилище, которое еще не достроено, невозможно зафиксировать в регистрационных органах (квартиры еще нет пока, поэтому и регистрировать нечего);
важно понимать, что наличие договора о долевом участии, а также платежной документации – это документальный набор, который нельзя путать или отожествлять с правом на собственность. Это основание следует считать лишь правом на приобретение жилплощади с возможностью в дальнейшем получить права собственности и обрести статус «полноценного» владельца;
недвижимость, которая находится в процессе строительства, не может быть зарегистрированной в государственных реестрах. Этот шаг возможно выполнить только после завершения строительства, а также введения здания в эксплуатацию. Именно из-за этой ситуации, получение права собственности для покупателя может затянуться.
Инструкция оформления
Для того чтобы стать законным владельцем первичного жилья, необходимо следовать пошаговой инструкции, приведенной ниже:
Шаг 1. Дождитесь завершения строительной деятельности, которая велась в новостройке (отделочные работы в том числе).
Шаг 2. Необходимо проконтролировать, чтобы застройщик окончил оформление всей юридической документации, которая касается фиксации объекта в государственных реестрах.
Шаг 3. Только после этих важных манипуляций, покупатель может перейти к оформлению права на собственность квартиры, размещенной в новостройке.
Возможные сложности при покупке строящегося жилья
Часто бывает так, что после завершения всего спектра ремонтных работ и после заселения квартир новыми жильцами, право на собственность еще не получено. Такое положение, в котором находится покупатель, не имея официального документального подтверждения о владении недвижимым имуществом, ограничивает его деятельность и вызывает трудности в реализации некоторых действий:
В случае отсутствия собственного права, покупатель не может подарить, продать или завещать новую квартиру.
Новоиспеченный владелец без официальных документов не имеет права получить регистрацию. Такой учет, производимый по месту жительства, – недоступное действие для покупателей. В результате этой трудности, непременно могут возникнуть сложности на работе, так как прописки у владельца не будет. Кроме проблем с трудоустройством, также станет невозможным полное получения права на пакет медицинских услуг, предоставляемый гражданам РФ. Момент устройства ребенка в новое дошкольное учебное заведение или же школу – один из тех «подводных камней», с которыми столкнется «неполноправный» владелец.
Ограничение получения кредитных средств под залог еще неоформленной первичной недвижимости, станут недоступными. Есть финансовые учреждения, предоставляющие возможность кредитования под незарегистрированное жилье, но условия, предлагаемые при этом – достаточно непривлекательные и менее выгодные.
Затяжное оформление прав на владение новой квартирой подтягивает увеличение срока, по истечению которого налог, установленный на продажу квартиры, будет выгодным. Дело в следующем: подоходный налог на продажу квартиры собственником, который является таким в течение 3х лет, аннулируется, делая процесс продажи наиболее выгодным. Отчет этого срока производится не от момента заселения, а от момента получения права на собственность.
Из-за сложившейся ситуации с документами, может увеличиваться ипотечная ставка (если жилье приобретается по ипотеке). Соответственно, за квартиру необходимо будет заплатить большую сумму. Эти дополнительные затраты могут возникать в индивидуальных случаях, зависящих от условий ипотечного кредитования.
Заложникам данной ситуации также не получится и оформить льготы на оплату жилья.
Перед началом оформления, проверьте наличие следующих бумаг:
заявление с указанием цели: регистрация новой квартиры в новостройке;
договор о долевом строительстве, заключенный с компанией, которая является застройщиком;
план квартиры и экспликация, которые составляются непосредственно представителями из БТИ, по самостоятельной инициативе и обращению нового владельца;
акт приема/передачи, в нем должна быть подпись со стороны застройщика, а также покупателя;
паспорт;
в случае если процесс оформления проводит не сам владелец, а доверенное лицо, тогда необходимо наличие доверенности, подлинность которой подтверждена нотариусом;
квитанция об уплате обязательной госпошлины.
Этапы юридического оформления новостроек
Юридическая сторона реализации данного вопроса состоит из нескольких этапов:
Получение разрешения, которое позволяет ввести здание в эксплуатацию. Выдается оно контролирующими госорганами застройщику при условии отсутствия каких-либо нарушений, и соответствия жилплощади действующим стандартам.
Замерный этап. На нем сотрудники БТИ должны осуществить обмер фактической площади первичной недвижимости. В случае обнаружения разницы или несоответствия ранее составленным размерам, застройщик должен выполнить следующие действия: если размер приобретенного жилья меньше – тогда компенсируется разница со стороны застройщика, если же больше – ведутся окончательные расчеты на основе двустороннего соглашения (застройщик/покупатель).
Ответственный этап передачи жилья. На этом этапе покупатель и застройщик подписывают документ, который является свидетельством того, что у будущего жильца отсутствуют какие-либо претензии, и на основе этого, он принимает квартиру у застройщика. Название документа – акт передачи недвижимости.
Только теперь можно перейти к процессу регистрации первичного жилья, а также получения права собственности.
Способы оформления права собственности
Данный шаг можно организовать по-разному:
Оформление с помощью застройщика – это один из распространенных способов получения регистрации, который заключается в следующем: компания-застройщик берет на себя этот процесс, что существенно экономит время покупателя, а также является достаточно удобным для будущего владельца. Обычно, на ком лежит данный вопрос оговаривается заранее, перед приобретением. Такая услуга платная, зависит от индивидуального случая и договоренности.
Самостоятельное оформление – это достаточно затяжной процесс, так как требует сбора целого пакета документов о регистрации, которые необходимо взять у застройщика. Конечно, при помощи данного способа получится сэкономить и уменьшить финансовые затраты, но важно понимать, что сама процедура – очень сложная для ее самостоятельного ведения, поэтому лучше обращаться к профессионалу. В крайнем случае, необходимо получить консультацию у высококвалифицированного специалиста, компетентного в вопросе получения права собственности на недавно приобретенную квартиру, которая является частью новостройки.
Оформление через суд возможно тогда, когда застройщик не предоставил покупателю необходимых документов для регистрации. Причем сама причина такой задержки не важна. В этом случае отстаивать свои права целесообразно через суд. Можно также подать иск для признания и вступления в силу права собственности, что значительно ускорит процесс получения важных документов.
Итак, знание множества нюансов и тонкостей правомерного получения права собственности на первичное жилье, приобретенное в новостройке, позволят вам быть информационно «подкованными» в этой области.
